Baux ruraux et Indice des fermages

 

Le statut du fermage est un ensemble de Lois codifiées dans le Code Rural qui régit les rapports entre propriétaires (ou bailleurs) et fermiers (preneurs) dès lors que ces derniers ont conclu un contrat appelé bail à ferme ou bail rural.

L’article L 411-1 du code rural prévoit qu'est soumise au statut du fermage toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter. Les règles départementales sont essentiellement comprises dans un arrêté préfectoral  téléchargeable ici.

Pour qu’il y ait bail rural , quatre éléments constitutifs du contrat doivent être réunis :

  •  Mise à disposition : le bailleur doit procurer au preneur la jouissance d’un fonds agricole,
  •  A titre onéreux : l’échange d’une contrepartie (fermage ou autre) est un élément nécessaire pour caractériser le bail rural,
  •  Immeuble à usage agricole : la mise à disposition doit avoir pour objet un immeuble agricole (cela exclut donc les terrains forestiers),
  •  Exploitation : l’activité agricole se caractérise par la maîtrise d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal.

Chaque année, dans le courant du 3ème trimestre, la commission consultative des baux ruraux se réunit afin de fixer l’indice départemental des fermages fixant l’actualisation des valeurs locatives des biens loués et des cours moyens des denrées dans le cadre de baux ruraux nouveaux ou à renouveler.

ATTENTION : 
La loi de modernisation de l’agriculture et de la pêche n°2010-874 du 27 juillet 2010 réforme l’indexation des fermages qui devient nationale (pour le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation, hors cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d’exploitations y afférents).

Une circulaire du ministère de l’Agriculture du 29 septembre 2010 vient préciser le contenu de la réforme de l’indexation des fermages mise en œuvre par la loi de modernisation de l'agriculture (LMA).

Désormais, les maxima et les minima propres à chaque département , ainsi que les loyers seront actualisés tous les ans selon la variation d’un indice national, remplaçant les anciens indices départementaux.

Ce nouvel indice national des fermages est constaté par arrêté du ministère de l’Agriculture avant chaque 1er octobre et est applicable à l’ensemble du territoire. Il est composé pour 60 % de l'indice du revenu brut d'entreprise agricole constaté sur le plan national et pour 40 % de l'indice du PIB établi par l’Insee.

 Le but essentiel de la réforme est de simplifier un système devenu très complexe et de rendre plus homogènes les évolutions entre zones géographiques.

Contacts à la D.D.T : 
Annick CLERC au 03 51 55 60 05
Karine SAUER-GUYOT au 03.25.30.69.87